Frankrijk: zeer dynamische grondmarkt
Frankrijk is bekend om zijn betrekkelijk lage prijzen voor landbouwgrond. Hoe dit georganiseerd is hebben we in een eerder bericht toegelicht (zie link onderaan het artikel). In dit artikel vertelden we dat grondtransacties in principe allemaal aan de Safer voorgelegd moeten worden.
Safer betekent "Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural" . In het Nederlands "maatschappijen voor structuurverbetering en landinrichting". De Safer is dus de organisatie in Frankrijk die alle transacties van grond toetst. De cijfers van 2021 vind je in het tweede deel van dit bericht.
Echter, de laatste jaren merkte de Safer op dat grondtransacties door vennootschappen onder deze controle uit probeerden te komen. Hiervoor werd een wetsvoorstel ingediend dat afgelopen december is aangenomen. Deze wet wordt “ Sempastous” is genoemd naar de gedeputeerde, Jean-Bernard Sempastous, die zich hiervoor heeft ingespannen.
Wat wordt er beoogd met deze nieuwe wet
De nieuwe wet moet ervoor zorgen dat ondanks de lage prijzen van de landbouwgrond deze voor de boeren beschikbaar blijft. Deze wet dateert van 23 december 2021 – zie onderaan het artikel de link naar de wet (in het Frans) en wordt in Frankrijk gezien als een noodmaatregel om de toegang tot landbouwgrond via bedrijfsstructuren beter te regelen.
De wet wil de (jonge) boeren aanmoedigen zich te vestigen en daarmee bij te dragen aan de vernieuwing van de landbouwgeneraties. Er wordt dit jaar een nieuwe procedure ingevoerd voor de controle op de overdracht van vennootschapsaandelen op de markt voor landbouwgrond.en wordt in Frankrijk gezien als een noodmaatregel om de toegang tot landbouwgrond via bedrijfsstructuren beter te regelen.
De belangrijkste punten van de wet
Landbouwgronden zijn vandaag de dag de eerste die te lijden hebben van het gebruik voor bedrijventerreinen. Zij zijn daarom onderhevig aan talrijke investeringen in landbouw- of niet- landbouwprojecten. Het behoud van landbouwgronden is van essentieel belang, onder meer om de soevereiniteit van de agrarische sector te handhaven.
De wet heeft twee doelstellingen
- Strijden tegen de buitensporige concentratie van landbouwbedrijven en de monopolisering van landbouwgronden;
- Bevordering van het bestaande gezinsbedrijfsmodel en de vestiging van jonge boeren
De wet is gemaakt voor de regulering van de groeiende markt van aandelen in landbouwbedrijven. Tot nog toe konden deze zich grotendeels onttrekken aan de gangbare "filters" van de administratieve controle op de structuur van landbouwbedrijven en de tussenkomst van de Safer. De Safer kon tot nu toe slechts zeer beperkt optreden op de vennootschapsmarkt. Hun recht van voorkoop kan slechts worden uitgeoefend in geval van een overdracht waarvan de prijs beneden de nominale waarde ligt van alle aandelen of effecten van een vennootschap ligt. Dit ligt allemaal vast in de zogenaamde ”Code Rural”.
Met de deze nieuwe wet wordt voor het eerst in Europa een nieuw systeem van "administratieve controle" ingevoerd. Deze is toegespitst op de vennootschapsmarkt en heeft specifiek betrekking op bepaalde deelname of investering van de Safer in het kapitaal van een vennootschap die onroerend goed bezit of exploiteert voor gebruik of bestemming in de landbouw, ten einde de overdracht van landbouwgronden via aandelen in een dergelijke vennootschap beter te regelen.
Het controlesysteem is gebaseerd op de drie pijlers van de grondregulering
- Transparantie - kennisgeving van bedrijfsoperaties om te weten wat er op e grondmarkt gebeurt: partijen die bij de akte betrokken zijn, type projecten, prijzen, enz
- Controle – de impact meten van de aangemelde projecten ten opzichte van de balans in de regio`s en de landbouwgebieden en zo passende maatregelen nemen om de gevolgen van deze concentratie te beperken en grond vrij te maken – Regio`s krijgen hierin een beslissende functie
- Oriëntatie – de mogelijkheid geven aan een boer om een agrarisch bedrijf op te zetten of uit te kunnen breiden onder transparante en billijke voorwaarden. Dat houdt in dat de Safer de mogelijkheid heeft de vrijgekomen grond toe te wijzen of, bij gebrek daaraan, aan een boer die zijn bedrijf moet consolideren, volgens een bestek.
Cijfers ontwikkelingen Franse grondmarkt in 2021
Vorige maand gaf de Safer de jaarlijkse cijfers over de grondmarkt in 2021 prijs. 2021 bleek een record jaar voor wat betreft de transacties in landelijk gebied:
- 397.300 transacties (+22,3%)
- 770.000 ha (+15,9%)
- 49,1 miljard euro (+33,5%)
Dit betreft transacties buiten stedelijk gebied, maar inclusief overdracht van huizen.
Als specifiek wordt ingezoomd op de transacties van grond (exclusief wijngaarden en bos), zag het beeld er als volgt uit
- 103.500 transacties (+19,2%)
- 467.800 ha (+15,1%)
- 6,8 miljard euro (+23,5%)
Sinds 2016 is het oppervlakte dat jaarlijks wordt verkocht met 30% gestegen. Ongeveer de helft van dat oppervlak is overigens verpacht.
Grosso modo de helft van alle kopers van grond zijn agrariërs, en er is een toename van het percentage ‘ andere kopers’.
De prijs per ha is in 2021 gedaald met 2,3 %, naar 5940 euro/ha gemiddeld, voor land dat niet is verpacht (vrij land). Dit is verschillend per regio en type bedrijf: de daling was 5,3% voor de zogenaamde ‘grandes cultures’ (akkerbouwland), terwijl de daling maar 1,1 % was in gebieden waar veel rundvee wordt gehouden (extensief grasland).
De prijs per ha is in 2021 maar zeer licht gedaald (0,4%) voor verpacht land, naar 4910 euro/ha gemiddeld, omdat dit als een stabiele investering wordt gezien.
De Safer constateert
een verdere schaalvergroting en concentratie, met de nodige risico’s voor biodiversiteit, landschap, klimaatbestendigheid en economische weerbaarheid. Tegelijkertijd wordt het moeilijker voor nieuwkomers om in te treden, aldus de Safer.
In Frankrijk zijn de nodige voorzieningen om intreders te helpen zich te vestigen als boer. Zo speelt de Chambre d’ Agriculture (de ‘Landbouwkamer’) hier een belangrijke rol in, met advies en begeleiding. Ook bestaan verschillende vormen van financiële steun voor nieuwkomers.
Daarnaast constateert de Safer dat agrariërs steeds meer maatschappen oprichten en als zodanig grond kopen. Dit biedt aanzienlijke voordelen boven de aankoop als individuele boer. Individuele boeren bezitten 64% van de bedrijven, maar maar 36% van het grondoppervlak.
Meer dan de helft van de agrarische bedrijven in Frankrijk houdt zich bezig met plantaardige teelten.
Onderstaand plaatje geeft de verdeling weer, en de tendensen daarin.
60% van de mensen die actief zijn in de landbouw zijn eigenaar of geassocieerd, 8% betreft familieleden, 21% permanente werknemers en 11% seizoenarbeiders.
