De Franse overheid bemoeit zich nog steeds graag met de grondmarkt
Al meer dan 50 jaar wordt de grondmarkt in Frankrijk gecontroleerd door de Safer. Grondtransacties moeten in principe allemaal aan deze Safer worden voorgelegd. De laatste jaren dreigen grondtransacties door vennootschappen onder deze controle uit te komen, maar een zeer recent wetsvoorstel steekt daar een stokje voor.
Wat is de Safer?
Safer staat letterlijk voor Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural, in het Nederlands ‘maatschappijen voor structuurverbetering en landinrichting’. In totaal zijn er 16 Safer in Frankrijk, één per Regio, waarvan 4 in de overzeese gebieden. Vervolgens zijn er per regio afdelingen van de Safer in de departementen (provincie). Ze staan onder toezicht van de ministeries van Landbouw en van Financiën. Een Safer beoordeelt in de betreffende regio autonoom alle projecten voor landinrichting in het buitengebied. Het gaat hierbij met name om agrarische projecten, maar ook over ambachtelijke, dienstverlenende, woon of milieuprojecten gaan. De projecten moeten in overeenstemming zijn met het lokale beleid en het algemeen belang dienen. De Safer zijn naamloze vennootschappen, zonder winstoogmerk, onder toezicht van de ministeries van Landbouw en Financiën. De Safer zijn bij wet opgericht in 1960, naar aanleiding van de mobilisatie van de Jonge Boeren (Jeunes Agriculteurs - CNJA).
Waar zet de Safer zich voor in?
De belangrijkste opdracht van de Safer is samen te vatten met “verbeteren (herinrichten) van agrarische bedrijfsstructuren”. Dit komt onder meer neer op het in stand houden of verbeteren van levensvatbare (gezins-) bedrijven en het begunstigen van vestiging van jonge boeren.
Doelstellingen van Safer zijn de afremming van schaalvergroting, het aantal boerenbedrijven in stand houden, prijsbeheersing van landbouwgrond, speculatie voorkomen, jonge boeren de kans te geven om zich te instaleren middels een prioriteitensysteem.
Safer integreert in zijn beleid de beschermingen van het milieu, de landschappen en de natuurlijke hulpbronnen zoals water. Ze ondersteunen de plaatselijke autoriteiten bij hun landbouw- en grondprojecten. Transparantie bij grondtransacties is een centrale doelstelling, evenals het beheersen van de prijzen en het voorkomen van speculatie. Biologische boeren hebben een voorkeurspositie.
Lokale spelers, georganiseerd in het zogenaamde technische comité van de Safer-afdeling, onderzoeken de aanvragen van kandidaten voor de aankoop van grond of een landbouwbedrijf. Het technische comité verenigt vertegenwoordigers van:
- landbouworganisaties: landbouwkamers, banken en verzekeringsmaatschappijen in de landbouwsector, representatieve landbouwvakbonden, boseigenaren,
- lokale overheden: burgermeesters, en autoriteiten op het niveau van het Departement,
- milieubeschermingsverenigingen of -organisaties,
- landelijke eigendomsverenigingen,
- notarissen.
De Raad van Bestuur van elke Safer beslist na ontvangst van het advies van het technisch comité over elke transactie, in overeenstemming met de bepalingen van de wet. Zoals in elke privaatrechtelijke onderneming zetelen in de Raad van Bestuur van iedere Safer vertegenwoordigers van de aandeelhouders (landbouworganisaties en plaatselijke overheden). Uiteindelijk bekrachtigen de centrale regeringscommissarissen van Safer alle besluiten. De regeringscommissarissen Safer zijn vertegenwoordigers van de ministeries die bevoegd zijn voor landbouw en financiën. Zij zien erop toe dat de beslissingen in overeenstemming zijn met het door de overheid vastgestelde beleid inzake ruimtelijke ordening.
Het aantal transacties per jaar
Safer beoordeelt zo’n 280.000 transacties per jaar. Het overgrote deel van de transacties waarbij de Safer bemiddelt, vinden plaats op vrijwillige basis (89% van de gevallen). Speculatie wordt in alle gevallen afgekeurd.
Een transactie kan worden afgekeurd door Safer, en vervolgens wordt de verkopende partij gevraagd om de verkoopprijs van de grond naar beneden te herzien.
Ook kan de Safer gebruik maken van het afnamerecht van agrarisch onroerend goed, het zgn. “Droit de Préemption”. Door dit recht koopt Safer landbouw- en plattelandsgrond voor een marktconforme prijs op om deze vervolgens toe te wijzen aan particuliere of openbare aanvragers wier projecten voldoen aan de voorwaarden die in dat gebied gelden. Jonge boeren hebben voorrang, biologische landbouwprojecten eveneens en als er meerdere kopers zijn wordt de koper met de meest passende propositie verkozen.
De Safer “koopt” op deze manier ongeveer 100.000 ha per jaar, om vervolgens weer door te verkopen. Door deze transacties streeft de Safer een beheerste prijsontwikkeling na om de agrarische sector in evenwicht te houden. Transparantie staat hoog in het vaandel, en alle transacties worden openbaar gemaakt.
Een andere mogelijkheid om landbouwgrond in Frankrijk op te kopen is bijvoorbeeld door grond te pachten. De reguliere Pachtwet is ook vrij uniek in Frankrijk. Een pachter heeft voorrang om grond te kopen. De Safer kan eventueel tussenbeide komen om pachten te voorkomen.
Niet-Fransen (maar ook Fransen) hebben het vaak moeilijk met het idee dat een verkoper niet helemaal vrij is om te verkopen aan wie hij wil. Talloze Nederlandse boeren hebben toch hun weg naar Frankrijk weten te vinden om een nieuw bestaan op te bouwen rondom hun agrarisch bedrijf dankzij Safer.
Een nieuw wetsvoorstel in de maak om het systeem aan te passen aan de nieuwe realiteit
De afgelopen jaren bleek er echter een maas in het net te zitten, die in toenemende mate het systeem ondermijnde. Vennootschappen vielen buiten het systeem, en steeds meer grond werd door vennootschappen verkocht. Toen bleek dat hiermee ook veel grond in eigendom van zeer grote Chinese spelers dreigde te vallen, werd de noodklok geluid. Naar schatting gaat het om bijna 7% van de transacties, goed voor 1,2 miljard Euro die aan de regelgeving ontsnapt. Inmiddels ligt een wetsvoorstel in het Franse parlement, dat deze weeffout moet herstellen door de Safer het recht tot oppositie te geven. De verwachting is dat deze op zeer korte termijn wordt aangenomen en van kracht wordt.
Heeft u vragen?
Meer informatie kunt u ook inwinnen bij het Agro Team op de Ambassade in Parijs
Email: par-lnv@minbuza.nl